不動産投資とは

不動産投資は誰にでもできる?

皆さんは不動産投資についてどのようなイメージを持っていますか?
また、不動産投資をどのぐらい知っていますか?

どうやって買ったらいいかわからない、土地を持ってないとできない、物件はどうやって探せばいいのか、どこの業者がお勧めなのか...等、多くのご質問を耳にします。
無知につけこんだ悪徳業者がいることも事実なので、ご自身が手を出す前に一緒に勉強して行きましょう。

不動産投資のメリット

銀行からお金を借りられる

株式投資やFXでは自己資金を投入して投資を行う必要がありましたが、不動産投資は「事業」とみなされるため、銀行融資を受けることができます。
融資により、大きな資金を投入することなくご自身の信用・信頼によって投資を始めることができます。

毎月家賃を受け取ることができる

融資を受けて購入した物件を人に貸し出すことによって、収入を得ることができます。
収入を得るためのメソッドが明確だという点も、不動産投資を始めようと考える人が多い理由の一つかもしれません。

インフレに強い

一般的に不動産投資はインフレ(物価が上昇していくこと)に強いと言われています。
物の値段が上がるということは、「物」である不動産の価値が上昇していくことも考えられるためです。

ただし、「インフレ=人口増加」が基本ですので、今後の日本はどうなっていくのか注意が必要です。

外注化できる

管理会社やリフォーム業者に依頼することにより、自分自身が動くことなく、ほとんど全自動で収益化をすることができる可能性があります。

給料所得や事業所得に比べると、一度仕組みを作ってしまえば実働時間が少なく済むことになります。

不動産投資のデメリット

流動性が低い

不動産は株式投資やFXとは違い、売買を瞬時に行うことができません。

不動産の賃貸収入ではなく、所有している不動産を売却して収益を得ようとする場合には、売りに出してから買い手が現れなければなりません。
また、融資を受けた金額と自身が購入した時の代金を考慮して売値をつけたいですが、物価価値は常に上昇しているわけではないですし、上昇したとしてもその価格で購入してくれる人が現れるとは限りません。

簡単に言えば、不動産投資は所有するリスクを常に抱えているということになります。

多少の手間がかかる

株式口座やFX口座を開設したらすぐに売買できる投資とは違なり、不動産の購入から収益化までの段取りは時間がかかります。

初期投資の金額が大きい

不動産投資はその他の投資と比べて初期投資金額が大きく、自己資金がなければ融資を受けることになります。
余程の資金的余裕のある方以外、普通は融資を受けなければ始めることができないため、参入するのがハードルが高いと言えます。

大きな金額を投資している分、投資した金額分の収益を取り返すまでの時間も多く必要とする傾向があります。
何年で損益分岐点が来るか、それまで自身の資力を維持できるか等、始める時点で考慮しておくべきことが多数あります。

不動産投資で稼ぐ仕組み

不動産には主に2つの収益方法があります。

1つ目は売却益(キャピタルゲイン)です。

ここでは仮に購入した不動産の価値が1000万円だったとします。
購入後数年が経過し、不動産価格が上昇して価値が1500万円になったとします。
購入額が1000万円で、値上がりが500万円なので、単純に計算すると、500万円の利益が出ていることになります。

また、購入した不動産を賃貸物件として人に貸し出して入居者が入ると、入居者から賃料を取ることができます。
この収益が2つ目の方法である家賃収入(インカムゲイン)です。

 購入から収益までの流れをまとめます。

1. 現金もしくは融資を受けて、不動産を購入する
2. 入居者さんが入る
3. 家賃をもらう
4. リフォーム費用や火災保険、税金を支払う
5. 1〜4の工程後、手元に残った資金が粗利となります。

不動産投資で大事なこと

節税や年金代わりで購入しない

会社員の方々であれば、多くの人々が会社に雇用されているという信用のもと、銀行融資を受けやすくなります。
ご自身の収入に応じて融資を受けられる金額が上下しますが、何よりも雇用されている恩恵は大きいです。

しかし、副収入を得ようと不動産投資に興味を持った会社員が騙されて契約させられてしまったという事例も多く、最近ニュースとして話題になったりもしました。
その手口は年々形を変えて様々ですが、わかっていれば防げることもあります。

例を挙げますと、「フラット35」という、本来投資用ではない仕組みを用いて借り入れをさせる方法があります。
「フラット35」は、ご自身が住居として不動産を購入する場合に受けることができる低金利の融資の仕組みですが、これを悪用して投資物件を購入させ、金融機関に対して返済する利子を小さくするという方法です。
これは目的を偽って融資を受けるわけですから、もちろん違法行為になります。
しかし、みんなやっている、バレないから大丈夫という言葉で誘導し、契約させてしまう不動産会社も中にはあるようです。

また、上述したとおり収入によって融資を受けられる金額が異なるため、収入を確認する書類である源泉徴収票の収入が多く見えるように改ざんするという手法も使われており、公になって大きな話題となりました。
これももちろん違法行為です。
本人が偽ることももちろんのこと、本人が知らない間に改ざんされていることもあることから、ご自身の収入・信用に見合った投資かどうかを見極める目も重要な要素になります。

まとめ

本日は不動産投資について簡単にお話ししてきました。

その他の投資と比べて、初期投資は大きいけれども、信用があれば融資を受けることができ、大きな金額で投資ができるメリットがある不動産投資。
インフレにも強い傾向があり、いつの時代にも一定の人気がある投資方法と言えます。

しかし、直近の30年を振り返ってみると、大きな金融危機には不動産バブルの崩壊が必ずと言っていいほどセットになっているのも一方で事実です。
日本のバブル当時は、皇居の大きさほどの地価が、ニューヨークのマンハッタンやカリフォルニア州の全体よりも高かったという話は有名です。

直近の金融危機で記憶に新しいのはリーマンショックです。
リーマンショックでは本来融資を受けることができない、方々に向けてサブプライムローンという仕組みを作り、融資が行われていました。

当時のアメリカは住宅バブルで返済能力が低い方々でも上述したローンを組んで不動産を購入すれば、不動産の価値が上昇しているので、返済ができなくとも不動産を売却するか値上がり分を担保として、再度融資を受けられていました。
結果どうなったかというと、この不動産バブルがはじけて、価格が暴落し、不動産の価格を担保としていた融資の返済ができなくなりました。
これによって大量の損失が生まれてしまったわけです。

これらのことからも、不動産投資において常に意識して欲しいのは、不動産投資は(通常は)融資を受けてやるものなので、返済が義務だということです。
社会情勢の急激な変化にも対応可能な資金的余裕や綿密な計画がなければ、簡単に手を出してはいけません。

また、融資を受けずに手元の現金で購入したとしても、投資した分の金額が取り返せるまでにはキャピタルゲインでもインカムゲインでも、長期的な月日と外的要因を味方につける必要があります。
どの時代を切り取っても、「不動産の価格は崩れない」という神話が立っては崩れを繰り返しており、どのタイミングで参入すべきなのかは誰にもわからないです。
今一度歴史を振り返って、熟考することをお勧めします。

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